Impostos · IMI
IMI de uma casa nova: quanto paga e quando está isento
Quando a casa fica pronta, as Finanças avaliam-na e fixam o valor patrimonial tributário. É sobre ele que o município cobra IMI todos os anos. Para uma casa nova, a fórmula é conhecida: fizemos as contas.
Quanto vai pagar de IMI?
Casa nova, valor de construção de 2026. O coeficiente de localização da sua zona está no simulador do Portal das Finanças.
O que mostram as nossas contas
Cálculos nossos com o valor de construção de 2026 (Portaria n.º 471/2025/1) e as taxas de IMI de 271 municípios
- Uma casa nova de 120 m² com coeficiente de localização 1 vale 84 080 € para as Finanças. Paga 252 € de IMI por ano nos 172 municípios com a taxa mínima de 0,3 % e 378 € onde a taxa é 0,45 %.
- A localização pesa mais do que a taxa: o mesmo coeficiente que vai de 0,4 no interior a 3,5 nas zonas mais caras multiplica o valor da casa. Com coeficiente 2, a mesma casa paga o dobro.
- Há isenção de IMI durante três anos para casa própria e permanente com VPT até 125 000 € e rendimento do agregado até 153 300 €. Com coeficiente 1, cabe uma casa até 185 m²; com 1,5, só até 118 m².
- O valor de construção usado na avaliação subiu para 570 € por m² em 2026, mais 25 % pelo terreno. Casas avaliadas a partir deste ano têm um VPT mais alto do que casas iguais avaliadas antes.
| Coeficiente 2 | 757 € / ano |
| Coeficiente 1,5 | 568 € / ano |
| Coeficiente 1 | 378 € / ano |
| Coeficiente 0,5 | 189 € / ano |
VPT com área bruta privativa de 120 m², coeficientes de afetação, qualidade e vetustez iguais a 1.
A fórmula
O valor patrimonial tributário de uma casa é o produto de seis fatores (artigo 38.º do Código do IMI): valor base de construção × área × afetação × localização × qualidade e conforto × vetustez. Numa casa nova para habitação:
- Valor base: 570 € por m² em 2026, mais 25 % pelo terreno, ou seja 713 € por m².
- Área: a área bruta privativa, com um coeficiente de ajustamento: os primeiros 100 m² contam inteiros, de 100 a 160 m² contam a 90 %, acima de 160 m² a 85 %. Garagens, arrumos e terreno livre acrescentam um pouco.
- Afetação: 1 para habitação.
- Localização: de 0,4 a 3,5, fixado por zona pelo Portal das Finanças.
- Qualidade e conforto: começa em 1 e sobe ou desce com elementos como piscina, garagem, aquecimento central ou falta de elevador.
- Vetustez: 1 numa casa com menos de dois anos.
Quanto paga, conforme a localização
| Coeficiente de localização | VPT de 120 m² | IMI a 0,3 % | IMI a 0,45 % | Área máxima com isenção |
|---|---|---|---|---|
| 0,5 | 42 040 € | 126 € | 189 € | 391 m² |
| 0,7 | 58 860 € | 177 € | 265 € | 273 m² |
| 0,9 | 75 670 € | 227 € | 341 € | 208 m² |
| 1 | 84 080 € | 252 € | 378 € | 185 m² |
| 1,2 | 100 890 € | 303 € | 454 € | 151 m² |
| 1,5 | 126 120 € | 378 € | 568 € | 118 m² |
| 2 | 168 150 € | 504 € | 757 € | 87 m² |
| 2,5 | 210 190 € | 631 € | 946 € | 70 m² |
A área máxima com isenção é a maior área bruta privativa que mantém o VPT até 125 000 €, sem garagem nem outros acréscimos.
A isenção de três anos
O artigo 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais isenta de IMI, durante três anos, a casa construída ou comprada para habitação própria e permanente, se o valor patrimonial não passar de 125 000 € e o rendimento bruto do agregado no ano anterior não passar de 153 300 €. A morada fiscal tem de ser fixada na casa nos seis meses seguintes à conclusão da obra. Cada agregado só pode usar esta isenção duas vezes.
O IMI de uma casa modular
Uma casa modular é avaliada como qualquer outra casa, desde que esteja assente no terreno com carácter de permanência e licenciada. Uma casa móvel ou pousada sem fundações e sem licença não tem VPT de casa, mas também não pode ser registada como habitação nem servir de garantia a um crédito à habitação. Ver Código do IMI.
Concelho da semana: Coimbra
Em Coimbra (Coimbra), uma casa nova vendida nos últimos 12 meses custou em mediana 3 058 € por m²; uma casa usada, 2 171 €. Quem compra uma casa usada de 120 m² a esse preço para morar paga 9 863 € de IMT e imposto do selo. Taxa de IMI do município: 0,3 %.